Libero Pensiero Immobiliare
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Il Blog dei professionisti del Real Estate che nasce dall'esperienza dell'omonimo gruppo su Facebook per per aggiornarsi, chiacchierare, confrontarsi, imparare, informarsi sul settore immobiliare come voce libera e trasversale nel settore, senza pregiudizi o interessi profittevoli.

valutazioni immobiliari

Strumenti di valutazione immobiliare (AVM): quanto sono affidabili?

Man mano che prende piede l’utilizzo di software per la valutazione immobiliare tra i professionisti, si apre il dibattito sull’affidabilità degli stessi. Quanto è accurata la stima? Un software potrà mai sostituire l’elemento umano nella valutazione?

Accuratezzacompletezza e aggiornamento della stima effettuata da un AVM dipendono dalla qualità e dall’ampiezza della base dati utilizzata.

Tuttavia, è anche vero che bisogna considerare la finalità di utilizzo: se è quella di valutare rapidamente migliaia di record relativi a posizione UTP o NPL su tagli medio-piccoli residenziali, allora gli AVM sono degli strumenti eccezionali, che consentono alla banca o all’istituto coinvolto di ottimizzare la gestione di queste posizioni, riducendo costi e tempi e consentendo di implementare le strategie migliori.

Utilizzare un AVM nel processo di valutazione di un immobile da vendere sul mercato, a maggior ragione se quest’ultimo ha un taglio o delle caratteristiche particolari, o, ancora per immobili non residenziali (si pensi a uffici o palazzi cielo-terra) è più complicato.

Per questo motivo, oggi, la maggior parte degli AVM – incluso il Market Report del portale immobiliare Wikicasa – non solo attinge a database multipli per eseguire la stima, arrivando ad un risultato finale quanto più attendibile, ma lascia al professionista la possibilità di correggere ed includere/escludere determinati dati intervenendo manualmente.

Quali sono i database multipli da cui attingono gli AVM più evoluti?

Tendenzialmente di tratta di:

  • Immobili simili nell’area di comparazione (ovvero immobili comparabili presenti sul mercato, che danno una fotografia dell’offerta immobiliare attuale)
  • Compravenduto storico dell’agenzia
  • Compravenduto certificato proveniente da database istituzionali

L’accuratezza della stima dipenderà in definitiva dalla quantità e dalla correttezza dei dati che si hanno a disposizione. Ad esempio, prendendo in considerazione la prima variabile, quella relativa all’offerta attuale di mercato: quanti immobili simili sono presenti nell’area di comparazione? Per una questione statistica, più immobili ci sono e più sono simili all’immobile oggetto di valutazione, più la stima sarà accurata.

Le informazioni di contesto: quanto sono utili?

Informazioni di contesto – come quelle sui collegamenti, sulla presenza di servizi, sui tassi di criminalità… – sono molto interessati da esporre, ma si tratta di variabili difficili da inglobare all’interno di un algoritmo… o, quantomeno, se si riesce a farlo, il risultato può essere dubbio.

La motivazione è semplice: non tutte le persone hanno le stesse esigenze e priorità. La presenza di una palestra nelle vicinanze non ha lo stesso valore per due persone diverse; chi ama muoversi in macchina attribuisce un valore molto alto al box auto, chi utilizza i mezzi preferisce magari vivere nel centro storico…

Sicuramente una bassa percentuale di crimini o reati, la presenza di supermercati o ospedali hanno un’incidenza positiva, ma rimane difficile quantificarla.

Qual è il futuro degli AVM?

Uno dei possibili scenari di sviluppo è quello del machine learning. Ad esempio, come già sottolineato sopra, Market Report di Wikicasa ha un’impostazione aperta: ciò significa che propone una prima stima che il professionista potrà aggiustare sulla base delle proprie considerazioni.

Può essere interessante sfruttare questi aggiustamenti manuali sulle valutazioni e imparare dai professionisti e dalle loro correzioni, attraverso il machine learning. Facendo quindi in modo che il software legga e interpreti le correzioni per giungere ad una stima sempre più precisa.

Il secondo punto che rappresenterà una traiettoria evolutiva è quello dell’inglobare e interpretare non solo i dati sull’offerta ma anche quelli sulla domanda. Su questo fronte i grandi collezionisti di dati immobiliari (in primis i portali) sono avvantaggiati: se un immobile ha una certa valutazione ma è invenduto da 2 anni e sui portali riceve poche visite, clic, richieste, probabilmente c’è qualcosa che non va e di questo fattore bisogna tener conto all’interno della stima!

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onOffice – il CRM immobiliare che automatizza i processi dell’agenzia immobiliare

onOffice è appena arrivato in Italia!

Cos’è onOffice? E’ un CRM Immobiliare utilizzato già da oltre 35 mila agenti immobiliari in Europa che ha nell’automazione dei processi il suo vero punto di forza.
Spesso quando si parla di “gestionali immobiliari” si fa molta confusione. Spesso è visto solo come lo strumento utile a pubblicare i propri annunci immobiliari su più portali immobiliari possibili.

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Ripresa nome in codice “green”

Ripresa: nome in codice “green”, la transizione che migliora il mondo!

Ormai non si parla d’altro, non c’è politico, Tg o show televisivo in cui non si faccia cenno a questo nuovo paradigma in grado di proiettarci in un mondo migliore. Ovviamente non è un passaggio non è né rapido tanto meno semplice, tuttavia è sicuramente necessario oltre che un’opportunità di crescita.

Nel complesso stiamo parlando di un passaggio che per arrivare a compimento richiederà 10 anni, con tutta una serie di numeri di cui tenere conto. Stiamo parlando di milioni di edifici in tutta Europa da rimettere in sesto migliorandone l’efficienza energetica, il cui cambiamento produrrà una riduzione delle emissioni e ovviamente una migliore qualità abitativa.

Gli effetti del Green deal europeo

Si è calcolato che questa operazione di rilancio edilizio in “verde”, produrrà qualcosa come 160.000 nuovi posti di lavoro fino al 2030 nel comparto delle costruzioni. Molto probabilmente i numeri dell’occupazione potrebbero essere molto più alti, considerando anche i settori contingenti quali le catene di produzione delle materie prime.

Si parla di 12/18 nuovi posti di lavoro per milione di Euro spesi nel settore delle costruzioni, ma contempo porterà anche ad un rilancio del settore immobiliare con conseguenti scambi e non di meno incrementi anche nel settore dell’affitto breve. Obbiettivo è l’abbattimento delle emissioni inquinanti, cambiando radicalmente l’approccio edilizio per le future generazioni delle costruzioni migliorandole energeticamente e qualitativamente. Col senno di poi, si poteva fare anche un decennio fa, ma tant’è!

35 milioni di edifici bisognosi di “cure”

Tanti sono i complessi edilizi che hanno necessità di essere rimessi in linea con le nuove direttive “Green”, una mole imponente che richiede tanto lavoro e quindi opportunità di rilancio economico a lungo termine. Può sembrare un paradosso, ma quegli edifici che sono oggetto di queste attenzioni, sono spesso gli stessi che negli anni del “Boom” furono accusati di inquinamento ambientale e abusi.

Ebbene, oggi quegli stessi edifici potranno dare slancio economico all’intero comparto e incrementare occupazione facendoci uscire da una crisi orami diventata sistemica. Non male quindi, un “errore” del passato che offre una seconda opportunità di rilancio economico, nessun altro settore potrebbe fare altrettanto, adesso forse abbiamo un motivo in più per amare il mattone!

La brusca frenata dell’edilizia nel 2020 e il ritorno alla crescita, sperata!

Il mercato ripartirà anche grazie al “luxury” immobiliare.

Ogni agente, imprenditore e investitore ricorderanno l’anno 2020 come quello in cui il “mondo” si è fermato. Una sorta di “terra di mezzo” dove il crollo dell’edilizia non può certo essere negato, ad eccezione di qualche mosca bianca rarissima. Nel caos generale sono finiti tutti i settori legati al mercato, dei costruttori in primis, che hanno fermato i cantieri causa pandemia prima e recessione della domanda dopo. Accompagnati dall’intermediazione che si è “congelata” in attesa dei primi torpori di ripresa, nonché tutto il settore dedicato al mercato dell’extra alberghiero.

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