Cosa succede se il prominente venditore ed il promissario acquirente decidono di risolvere consensualmente il contratto preliminare, essendo emerso che l’immobile non era provvisto di certificato di abitabilità?
Il mediatore si è reso inadempiente rispetto all’obbligo di corretta informazione cui all’art. 1759 c.c.?
La vicenda sottesa al caso in esame non è di poco rilievo e soprattutto non si tratta di un caso isolato.
Capita frequentemente, anzi nel 99 % dei casi, che una volta assunto l’incarico di mediazione per la vendita e proposto l’immobile alle parti si dia inizio alle ricerche relative allo “stato” dell’immobile in adempimento dell’obbligo di corretta informazione prescritto dalla legge all’art. 1759 c.c.
Quali sono i limiti dell’obbligo di informazione previsti in capo agli agenti immobiliari?
Giurisprudenza costante di merito ritiene che l’obbligo di corretta informazione si identifica in presenza delle sole ipotesi di: 1) contitolarità del bene in capo a più soggetti; 2) esistenza di opzioni e prelazioni sul bene; 3) sussistenza di trascrizioni pregiudizievoli a carico del bene.
Diversamente non esisterebbe la responsabilità dell’agente in caso di mancanza di conformità edilizia del bene, sicché il diritto del mediatore alla provvigione va riconosciuto anche in caso di contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un bene immobile privo di concessione edificatoria e non regolarizzabile sul piano urbanistico.
Secondo tale ricostruzione giurisprudenziale, l’ignoranza della mancanza di abitabilità da parte del promissario acquirente, non rientrando essa tra le informazioni dovute dal mediatore ai sensi dell’art. 1759 c.c., non può addebitarsi al mediatore e dunque non può assurgere a fonte di responsabilità del medesimo. (Cfr. ex multis Tribunale di Bologna con sentenza n. 2241/2005; Corte d’appello Bologna n. 1070/2012)
La responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità?
Sul punto interviene la Corte di Cassazione, al fine di pronunciare principi giuridici unitari finalizzati a dettare un orientamento dominante anche per le successive pronunce di merito, affermando che il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente.
Tale responsabilità è parimenti suddivisa con la responsabilità del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione. (Ex plurimis Cass. n. sentenza n. 6926/2012, Cass. n. 5777/2006 Cass. n. 6219/1993 ).
La recentissima pronuncia di legittimità chiarisce che la responsabilità del mediatore possa profilarsi in caso di mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza.
Si pone senz’altro in capo al mediatore la responsabilità se lo stesso abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza e soprattutto nel caso in cui espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.
Le pronunce di merito e di legittimità analizzate non lasciano spazio alla libera interpretazione circa la sussistenza della responsabilità del mediatore nel caso in cui questi fornisca alla parte interessata alla conclusione dell’affare delle informazioni sulla regolarità urbanistica dell’immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute.
Proiettando le decisioni della giurisprudenza a casi concreti si verifica l’inadempimento, di cui all’art. 1759 c.c., in capo a quei mediatori che abbiano ad esempio omesso di controllare e di dichiarare la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile ovvero che abbiano trascurato accertamenti sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto la circostanza era agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi.
Quando non risulta assolto l’obbligo di informazione da parte del mediatore?
La recente pronuncia giurisprudenziale nell’intento di essere garantista per entrambe le parti contrattuali ( acquirente – mediatore), in primo luogo sottolinea che l’obbligo di non avere assolto ad uno specifico incarico di verifica non sorge tout court con il conferimento dell’incarico di mediazione, che continua sostanziarsi nella messa in relazione delle parti per la conclusione dell’affare ricercato, e pertanto per sostanziarsi necessita del conferimento da parte del cliente anche dell’ incarico di verifica.
Ciò precisato afferma, altresì, che non risulta assolto da parte dell’agente immobiliare l’obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente. (Cfr. Cassazione civile, sez. II, 21/02/2017, n. 4415).
Avvocato immobiliare per Libero Pensiero Immobiliare
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