Mediatori e procacciatori d’affari: le differenze evidenziate dalla Corte Suprema di Cassazione

È di un mese fa l’ultima importante sentenza della Cassazione che mette nuovamente a confronto due categorie professionali: l’agente immobiliare ed il procacciatore d’affari.
È da tempo che si discorre delle differenze tra i due tipi di professione e delle affinità nello svolgimento delle stesse.

mediatori e procacciatori

In comune hanno senz’altro la finalità delle loro attività che si sostanzia nel favorire tra terzi la conclusione dell’affare.

Qual’è la differenza tra le due categorie di professionisti?

La legge 3 febbraio 1989, n. 39 disciplina l’attività dell’agente immobiliare precisando che la stessa consiste nel mettere in relazione il venditore e l’acquirente, senza essere legato da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con alcuno di loro, per la conclusione di affari relativi ad immobili o ad aziende.

L’agente immobiliare è qualificato dalla legge professionista la cui provvigione è dovuta non in rapporto all’abitualità della professione, ma in considerazione dell’opera prestata.

Da tali granitici principi importati dalla legge iniziano a delinearsi le diversità tra agenti e procacciatori.

La differenza tra le due figure la cui linea di confine nel corso degli anni in maniera alternativa si è a volte  affinata e a volte acuita è stata segnata da una serie di decisioni giurisprudenziali, nel 2005 la Cassazione si pronunciava in tal senso “Il mediatore ed il procacciatore d’affari individuano due distinte figure negoziali – la prima tipica e la seconda atipica – che si differenziano per la posizione di imparzialità del mediatore rispetto al procacciatore, il quale, invece, agisce su incarico di una delle parti interessate, dalla quale soltanto può pretendere la provvigione, e non è soggetto all’applicazione della norma – da considerarsi eccezionale – di cui all’art. 6 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, che presuppone l’obbligo di iscrizione nel relativo albo, previsto dalla stessa legge, al precedente art. 2, per i soli mediatori.”

Infatti, nella categoria di soggetti esclusi da quella degli agenti immobiliari la disciplina di riferimento include i procacciatori d’affari nella misura in cui intervengono per far concludere l’affare e che sono legati a una delle parti (per esempio venditore o acquirente dell’immobile) da rapporti di collaborazione, dipendenza, rappresentanza o che comunque agiscono nell’interesse di una sola delle parti.

In estrema sintesi la differenza tra le due categorie consiste nell’assenza del rispetto degli obblighi di indipendenza ed imparzialità per il procacciatore d’affari e nel rispetto dei richiamati obblighi per l’agente immobiliare professionale.

Quando maturano la provvigione i procacciatori d’affari rispetto agli agenti immobiliari?

Recentemente si è pronunciata la Corte di Cassazione individuando le tangenti peculiarità delle due figure professionali chiarendo che  “ I due rapporti hanno in comune l’elemento della prestazione di una attività di intermediazione finalizzata a favorire fra terzi la conclusione degli affari, onde è sufficiente perché il mediatore ed il procacciatore abbiano diritto al compenso che essi abbiano posto in contatto i soggetti interessati e che l’affare, per effetto del loro intervento, si sia concluso, nel senso che quei soggetti abbiano stipulato il contratto da costoro promosso(Cassazione civile, sez. II, 20/12/2016,  n. 26370).

Per entrambe le categorie la maturazione delle provvigioni avverrà quando i soggetti interessati all’affare siano stati messi in relazione grazie al loro esclusivo intervento.


Avvocato immobiliare per Libero Pensiero Immobiliare

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