Evoluzione di un Agente Immobiliare italiano. Dati e considerazioni

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Come vedo io il mondo del Real Estate Italiano?

agente immobiliare italiano - considerazioni 2017

Bhe, chi mi segue da tempo è a conoscenza che auspico un virata da posizione di “libero professionista” ad “imprenditore” per l’agente immobiliare. Penso che l’agenzia immobiliare non sia un ufficio ma un’azienda.

Sull’opportunità di questa visione ho avuto di recente ho avuto il conforto dei numeri, grazie ad un’analisi effettuata dalla Camera di Commercio di Monza Brianza (a cura di Mauro Danielli – Presidente Osservatorio Immobiliare della Camera di Commercio di Monza e Brianza) molto dettagliata dalla quale prendo spunto per riflettere ma che invito tutti a leggere nella sua totalità perché i suoi contenuti vanno molto oltre le considerazioni che seguono.

La professione dell’agente immobiliare così com’è strutturata oggi in Italia è un’anomalia che va in controtendenza con l’Europa dei 13 (Austria, Belgio, Germania, Danimarca, Spagna, Finlandia, Francia, Irlanda, Italia, Lussemburgo, Olanda, Svezia, Regno Unito).

Si va verso un modello di estrema polverizzazione in Italia che non può garantire elevati livelli di professionalità e percezione di valore all’utente finale anche a causa dell’aumentare della complessità della professione rispetto al passato.
Oggi il ruolo di un agente immobiliare è “proteggere il cliente” gestendo problematiche di natura edile, ambientale e legale dove servono un mix di competenze di alto livello. Oltre le competenze tecniche anche l’ecosistema del web richiede specializzazioni importanti perché un altro grande errore è la sua banalizzazione. “Il rischio di disintermediazione si può combattere solamente con conoscenza e professionalità.”

Negli anni di piena crisi immobiliare 2008/2014 il sistema “Real Estate” in Europa si è strutturato e modificato in modo diverso rispetto a quanto è avvenuto in Italia.

Nazioni come Austria e Germania durante i momenti di crisi hanno aumentato del 50% e 30% il tasso di intermediato:

  • Tasso intermediazione Germania pre-crisi e post crisi dal 50% all’80%
  • Tasso intermediazione Austria pre-crisi e post crisi dal 35% all’85%

intermediato agente immobiliare europa

A livello europeo la percentuale di intermediazione è aumentata dal 63,3% al 69,2%.

L’Italia, aveva un tasso d’intermediazione uguale alla Germania nel 2008 e superiore di 15 punti percentuali sull’Austria. Oggi i dati sono completamente diversi, l’Italia ha perso molto terreno passando dal 50% al 45% di intermediato nel 2014.

delta intermediazione agente immobiliare - grafico

Se durante questi anni di crisi in Europa il fenomeno delle microagenzie è andato in diminuzione, anche in questo caso in Italia siamo andati in controtendenza.
La struttura predominante è la microagenzia nel 93,8% dei casi con 1,3 addetti per agenzia.

microagenzie immobiliari italia - grafico

In Italia sembra assistere ad un vero e proprio paradosso:

  • crollano le compravendite immobiliari
  • crollano i prezzi degli immobili
  • aumentano gli operatori immobiliari

In Italia abbiamo 43.698 agenti immobiliari per le necessità di una popolazione di 59 milioni di abitanti.
In Germania gli agenti immobiliari sono 23.780 per 80 milioni di abitanti.

numero agenti immobiliari italia vs europa

In Germania le compravendite medie intermediate da un agente immobiliare sono 19,3.
Il numero medio di compravendite per agente in Italia è di 4,3.
Peggio dell’Italia solo Lussemburgo e Irlanda.

compravendite medie per agente immobiliare

grafico compravendite medie agente immobiliare europa vs italia

Oggi operare nel mercato è complesso, se prendiamo i dati europei vediamo che “solo” il 57% dei fatturati di un’agenzia immobiliare dipendono dall’attività tradizionale.
Il 30% è dato da servizi advisoring e valutazioni.

ricavi agenzie immobiliari

Quindi segno che le competenze tecniche necessarie ad un professionista immobiliare ricoprono sempre più un aspetto fondante.

“Piccolo è bello” a mio avviso ha segnato il suo tempo.

Ora è il momento di competenze verticali e la fine del tuttologo. Oggi un professionista immobiliare dovrebbe dedicare la maggior parte del suo tempo in attività core business e delegare le altre attività.
Per poter attuare questo processo servono competenze, struttura, organizzazione, capacità manageriali e imprenditoriali.

Sarebbe auspicabile, a mio parere, un aumento di agenzie immobiliari strutturate sul territorio in grado di offrire e garantire eccellenza sul mercato ed una diminuzione delle microagenzie molte delle quali che assorbono risorse improduttive ad un mercato che potrebbe esprimere ottime potenzialità di investimento.

Di pari passo sarebbe auspicabile anche un riequilibrio del rapporto fra popolazione e numero di professionisti sul mercato. Il mercato attuale a mio personale giudizio non giustifica questi numeri.
In questo modo aumenterebbe la capacità di investimento nella crescita delle varie realtà aziendali e professionali. La polverizzazione genera spesso un fatturato che mantiene molti professionisti su una linea di galleggiamento ma che non permette di pianificare investimenti di medio e lungo periodo a vantaggio della progettualità, impoverendo di fatto l’intero sistema della categoria.

Probabilmente le stesse risorse umane, collocate in un contesto aziendale ed organizzativo diverso, dove questi siano nelle condizioni di dedicarsi esclusivamente al proprio core business, scrollandosi di dosso il macigno delle responsabilità imprenditoriali, potrebbero rilanciare la propria professionalità ed avere anche maggiori soddisfazioni economiche. Personalmente ho già assistito al verificarsi di tali dinamiche, anche se per onestà intellettuale non possono fare ancora statistica…

La formazione è l’altra variabile chiave.
“[…] in molti Paesi europei esistono corsi accademici specializzati, lo stesso dicasi per i percorsi di aggiornamento, che devono essere sempre più raffinati e capaci di prevedere le esigenze di un mercato in veloce movimento.”

Diventa fondante e primario il ruolo delle associazioni di categoria in tale contesto, che deve essere in grado di vigilare sul mercato, formare ed aggiornare gli agenti immobiliari, espellere i membri e definire i codici deontologici. Dove queste associazioni funzionano creano dei presupposti virtuosi per gli agenti immobiliari (Es.: Olanda e Germania).

“È avvertita, pertanto, non solo dalla politica comunitaria ma anche dalla imprenditoria, la necessità di norme minime comuni che dovrebbero comprendere requisiti educativi minimi, l’assicurazione di responsabilità civile, le garanzie finanziarie, i codici di condotta e certificazioni di qualità, insieme a forme efficaci di controllo.”

 “Si può affermare che il real estate agent abbia ormai perso ormai le caratteristiche obsolete ed ingessate di alcuni decenni fa, dove si limitava al canonico lavoro di intermediazione. In un mercato complesso, con finanza immobiliare e gestione, l’agente è un vero e proprio consulente”.

E voi cosa ne pensate?


Fonti che hanno dato luogo alle mie considerazioni:

“Dalla Brianza all’Europa: come nasce e si evolve l’agente immobiliare 3.0”
23 maggio 2016

A cura dell’Osservatorio immobiliare della Camera di commercio di Monza e Brianza

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Gianluca Capone

Consulente Strategie Digitali at CoachImmobiliare
Coniugare le tecnologie web con la capacità di trarre valore per aziende e professionisti che operano nel mercato immobiliare. Una visione fuori dagli schemi che porta a differenziarsi sul mercato.
“Il segreto degli affari è sapere qualcosa che nessun altro conosce” - Aristotele Onassis
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